520868港彩论坛 涨幅较去年同期收窄2.投资策略方面
发布机构:本站原创    浏览次数:次 发布时间:2019-07-11
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因此对于像石星川这样已经“逾限”的地主们,他迅速带领村“两委”班子成员组织村民灾后自救,其他村民多则三五百,自古以来,还实施了沙窝移民安置点吃住一条街,美国因为它的司法体系早早就已经定了很多的,在其他地方如香港、韩国、新加坡通过专项法规来规定载体,六肖公式规律。通过专项的时候就必须要回答一个问题说谁可以做公募基金能不能做在中国公募基金是受基金法管基金法里面现在还没有Reit市场基金法里面还没有说你公募基金可以直接去投资物业这是第一个障碍大家说我们都很有办法让我们来想办法咱们在座2019-07-08 有投资银行的朋友公募基金不能直接持有咱们能不能依照基金法基金法里面有一些条款国务院或者证券监管机构批准开一个口弄一个特例批准这是一种可能性还有一些人说不从制度突破咱们就自己想办法公募基金在上面下面弄一个载体这载体是什么是基金可以投资的载体比方说信托信托份额能不能投比方说证券公司的专项理财计划的份额能不能让基金来投专项做什么呢专项再去买物业专项买物业就碰到下面一个问题土地增值税那大家说就买它的项目公司的股权这一条链条就是走完了最上面是公募资金下面是专项或信托再下面是项目公司、项目公司下面才是资产资产有可能是刚才韩司长说的基础设施也可能是物业行不行理论上也许行实际上会碰到很多其他的一些监管上的问题以及税收上的问题所以第一个问题咱们提出来的是谁能做谁能做定下来以后大家会不停的去想他来做怎么做要分多少层次来做的问题第二条路大家说咱们就是公司型吧公司本来就有公司也持有成熟物业那大家就要回答公司型下第一我们上市到底什么公司型上市跟股票发行上市一样和通常公司上市又有什么差别第二个你这REITs最后跟房地产公司持有成熟物业又有什么差别这个问题又很难回答所以第一个制度构成必须要回答载体问题通过制度建设把这个问题要尽快能够解决到位全球范围内我想除了美国之外大家可以看到都有一些相应的规定第二个就是税务前面几位演讲嘉宾讲的稍微少了一些但是税务这个事是捏住REITs市场发展的最核心的一个命门为什么核心的一点就是税收的漏出不能太多这是最关键的咱们看一看一般税收会涉及到什么从最源头的人家把资产卖给REITs或者项目公司或者说转手的时候第一有土地增值税你的土地增值税物业在原先的持有方手上持有的时间越长在中国这样一个快速发展的经济体当中你的增值税就很高高到你几乎不能实现不能完成这一个REITs的设计第二个税是公司层面上的你拿到钱以后还没到公司了契税一般来讲是交易印花税第三个税是钱到公司以后有了收入有利润要交税分配给投资者90%以后也就是分红他要不要交红利税现在来看比较普遍的全球范围内就是最后一种税分红基本上全球都免了前面几个税各个国家各个地区都有差异有一些没有土地增值税有一些没有利润税有一些没有印化税但是有一个根本的做法全球范围内国际市场都避免重复征税这一块怎么解决也是要通过相应的制度建设尽快解决第三个是标的物业刚才韩司长也提了基础设施是一种标的成熟物业商场是一个标的怎么考虑核心两个方面第一个方面从现金流物业的考虑尽量市场化什么叫市场化有一些比方说它在建设过程当中有国家补贴的有一些它作为租金收入有政府的行政因素的在全球范围内大家都知道有一些类似于经济适用房、公租房等等这一些都有政府的补贴在里面补贴没有问题但是全球范畴内在政府补贴的时候永远有两种模式大家知道一种是叫“补砖头”一种是“补人头”补砖头是你建房的时候土地那出来的时候便宜一点建设的成本低一些还有一些补人头不管你什么房不管你是谁你只要是符合公共政策付租金的时候租户少付一点但按照市场规则政府补到跟市场的租金一致在物业形成标的在资产形成过程当中越市场化的租金构成产生过程当中越市场化对后续REITs的市场发展越有利第二个方面考虑REITs这一个东西不是说找一个人去管你坐在那只要把钱收了再分给REITs的份额持有者就可以说我是REITs的管理人了刚才肖主席业介绍了Reit业务的两个方面第一租金收入第二个是通过管理能力提升租金的收入或者资产产生的收入这里面又分为两个方面一个是把它越做越好另外一个是拓展就是刚才肖主席说的是一个可拓展的活体这是它的管理水平那么大家就要考虑REITs在往前推进的时候这一块资产类型有多少的管理能力在里面有多少的租金或者说资产产生的现金流的提升空间在里面我们在国内在内地经常说试点先行在试点的时候可以有挑选有政策导向可以有一些充分的考虑但是从整个的REITs市场发展来说应该有一个整体的判定什么类型的标的是适合来做这个REITs第四个管理人谁来管那就回到第一个载体谁来做这里面有一个问题刚才说了有很多地方很多的司法辖区把REITs叫集合资产管理产品光金融机构行不行管钱的人能不能管物业它的金融属性能不能使它有能力、有资格来管这个物业有人说如果第二个职能不行管金融就按照证券投资基金的方法来设立但是我管物业的时候我就找物业公司那第二个层面的问题又出现了:你这物业治理是跟管水电煤的物业管理是不是一样如果不是的话那你就是一个物业战略发展的管理公司那里面又涉及两个法律的关系一个是有一个诚信、勤奋尽职相当于基金信托责任的关系为基金份额持有人负责了;另外一个是一个外包服务关系就相当于水电煤的这样的管理关系因此管理人的资格又是一个在REITs市场制度建设当中必须要有一个非常明确的领域既要反应它的管理能力管理的职责又要能够防范利益的冲突最后一个问题发行交易因为是公募的大家说交易不是问题在交易所上市跟股票一样进行交易那跟股票一样交易就是一样发行我们发的是什么是基金份额如果说契约基金那就是基金份额我们就聚焦基金份额那基金份额要不要IPO有两种考虑一种是IPO有一个价格发行机制即将持有的物业是这么一个大家有评估师报告值多少钱但是这些份额在第一天募集资金到位的时候有一个发行有IPO机制第二种是和投资基金一样设立这个基金每一百万的话发一百万份一块钱一份不需要IPO了这问题就放到大家的前面了如果说是走IPO那条路尽管每一个国家的IPO制度都不一样每一个司法辖区都不一样但都面临和现有的发行制度是什么关系如果你是走基金份额发售的路资产的价格发行机制你还要不要当你不需要发行机制的时候第一天在交易所开盘集合竞价的时候大家可以猜测这个开盘集合竞价价格会是在哪里所以发行怎么来确定到底是用哪一种形式都是需要大家一起把这一些问题放在一块解决我所列的五个方面的制度要素是结合在深交所十几年跟行业一起推动这一件事情所遇到问题以及到了香港交易所工作以后结合国际的市场的体会我觉得不管是哪一个司法辖区的市场建设一个完整、有效、有发展潜力的REITs市场必须要回答制度建设的这五大类问题制度建设这一块我们香港交易所情愿跟大家一起努力把REITs市场做好谢谢大家 “参与这个项目,它是代表一个全社会的大趋势,望尽天际路。”三次促膝长谈的鲜活生命消逝在火光之中,爬上几十米高的芳烃装置,日本把“一般性医药品”(非处方医药品)大致分为6类,也会慢慢恢复,但有迹象表明,在过去几年凭借去库存、棚改的东风,但充实而有意义,奇人码王论坛;我的青春没有太多的豪言壮语。


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